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新政"舉市"暖冬再現? 業內樂觀情緒高漲
成交前跌後升的9月份，樓市並沒有表現出"金九"的勢頭。監測的全國重點城市數據顯示，在9月份首周商品房成交量環比下跌20%的拖累下，整個9月份的成交量環比隻上升瞭7個百分點，同比下跌17%。同時，全國商品房庫存量仍在上升，全國樓市仍未走出低迷局面。
面對9月份銷售依然低迷的局面，更多的"救市"新政出臺。9月份，松綁限購的城市新增7個；9月30日，房貸新政出臺；10月14日，公積金新政出臺。
密集的"救市"新政出臺，終於令樓市在10月份轉瞭風向：成交量環比快速增長。在"十一"期間成交數據表現平平後，其後三周部分重點城市的成交量不斷上漲，中原地產監測的54城、監測的41城的樓市成交量均連續三周上揚。雖然10月份能否成為"銀十"尚有待觀察，但商傢信心已明顯恢復。
面對系列新政後的樓市新風向，國信證券分析師區瑞明明確表示："樓市的暖冬會有，銷售的改善至少會持續到明年上半年。"在區瑞明看來，新政適時出臺，不再局限於"托"，更有濃濃的"舉"的意味，顯示出強烈的救市信號。"我們預計在中央發出'信號'後，地方政府會踴躍出臺各種細則落實新政以刺激房市。新政的出臺、地方政府的積極跟進，有望在中短期內結束樓市成交低迷的態勢。"
樓市風向轉變
自今年4月份南寧松綁限購開始，中國房地產調控政策在松綁的道路上越走越遠。但由於松綁限購更多是基於地方政府層面，且不涉及四大一線城市，因此，對全國樓市成交的刺激作用並不明顯。今年1-8月份，全國樓市成交量持續下滑。
進入"金九"，開發商推貨力度明顯加強，可以看出，隨著年底臨近，完成今年銷售目標的時間越來越短，開發商"畢其功於一役"的心態越來越明顯。
可惜，市場並沒有因開發商的推貨量增加而有所改變，買傢持幣觀望心態明顯，開發商的熱情與消費者的觀望形成鮮明對比。國傢統計局的數據顯示，9月份，全國商品房、商品住宅成交量同比均出現下滑，庫存量持續上升。作為一線城市的廣州，9月份的成交量在今年前三個季度隻處於中等水平位置，且創下近10年來9月份樓市成交的最低紀錄，絲毫未見"金九"成色。
正所謂"禍兮福所倚"，9月份的低迷成交導致瞭更大力度的救市，並且是從地方到中央層面的救市。
雖然救市效果在"十一"期間未見明顯體現，成交量同比依然下滑，但"十一"過後，樓市風向終於轉變。中原地產的監控數據顯示，10月份樓市持續升溫，國慶長假後，所監測的54個城市的商品房成交量連續三周呈上漲之勢。監測的41個重點城市商品房成交數據同樣顯示，從10月6日至26日連續三周成交量環比上漲，第一周上漲43%，第二周上漲20%，第三周上漲5%。廣州同樣是一個鮮明的例子，房產數據中心統計顯示，10月1日-26日，廣州一手住宅網簽量為5645套，環比9月1日-26日的3726套大漲51.5%。
這種風向的轉變，還體現在開發商的心態上，10月份，開發商悲觀情緒有所減少，樂觀情緒抬頭。
樂觀情緒高漲
救市政策陸續出臺、成交量不斷上升，並沒有改變外資機構對中國樓市的悲觀判斷。近日，Fulcrum資產管理公司董事長加文·戴維斯在其文章中繼續老調重彈--中國樓市正面臨崩盤。
與此相反，國內機構對樓市前景樂觀情緒高漲。興業證券分析師劉建剛認為，按揭貸款逐步寬松，對地產行業形成中長期支撐的趨勢並未改變，尤其是9月末央行限貸政策的變化和支持按揭貸款資產證券化等表述來看，中國商業銀行將中長期提升按揭貸款占總貸款比重，支持房地產行業的長期繁榮。從美國和日本等國的經驗來看，房地產市場大周期的唯一決定因素就是資金，按揭貸款的安全性將使得銀行在利率市場化背景下持續增加按揭貸款配置，即銀行的資金將持續大規模流入房地產市場，MBS的推出將加速這一趨勢的演化。"房地產市場的發展空間將大幅超越當前市場的預期。"
國金證券分析師曹旭特認為，未來"房價的走勢也會被逆轉"，目前反映供求關系的去化周期和批售比仍處於歷史峰值，按行業自身的規律，今年第四季度開始房價應該出現調整，但在政策外力下，"房價難免在明年再次反彈"。
【回顧】
車貸信貸屏東麟洛車貸信貸 三波救市新政桃園桃園汽車貸款
效應各不相同
今年至今，雖然地方政府出臺瞭不少救市政策，例如武漢放松公積金、北京上調普通住宅標準等，但這些都是個別城市零敲碎打的救市政策，影響力並不大。今年全國最具影響力的救市政策有3條：限購松綁、房貸新政、公積金新政。
三大救市新政中，其出臺的原因及過程不同，救市的層面不同，市場效應也各不相同。從目前的市場反應來看，房貸新政刺激成交的效應最為明顯。
救市第 1 波 松綁限購
●出臺原因
樓市成交低迷
去年年底，隨著"錢荒"的出現，國內樓市成交開始遇冷。今年年初，市場觀望情緒更加濃厚，成交低迷情況更加嚴重，樓市庫存量不斷增加。其間，外資機構不斷唱空中國樓市，繼2010年之後，"中國房地產崩盤論"再度甚囂塵上。加上知名港資房企撤資、萬科董事會主席王石連續警告"小心瞭"，更讓人感覺到中國樓市處於風雨飄搖中。隨著住宅市場銷售不佳，土地市場也開始轉冷，地方政府在土地出讓上的收入大幅減少，迫切希望救市。
●過程
從遮遮掩掩到光明正大
有人把呼和浩特松綁限購看作是今年中國樓市松綁限購的開始，這一說法不太準確。真正打響松綁限購"第一槍"的，其實是南寧，雖然南寧方面後來曾否認松綁限購，但在實際操作中，南寧在4月份已經放開購房戶籍限制。繼南寧之後，天津濱海新區很快跟上。一開始，突破限購"紅線"的城市，為避免"見光死"，都采取遮遮掩掩的態度。
5月份，住建部確認除四大一線城市外，其他城市的限購政策可以自行調節，尤其是庫存量過大的城市。
6月份，呼和浩特成全國首個正式發文確定放開限購的城市。此後，松綁限購開始從遮遮掩掩走向光明正大。9月26日，隨著珠海松綁限購，全國松綁限購城市已達到41個，未松綁限購的城市隻剩下北京、上海、廣州、深圳及三亞。
●推動層面 地方政府
放不放松限購，由地方政府決定。
●和廣州關系 無關
在松綁限購方面，廣州屢次傳出"狼來瞭"的聲音。業內人士認為，即使廣州不能全面松綁限購，作為國傢級新區的南沙陷入成交困境，至少應該局部松綁限購。在佛山松綁限購後，廣州松綁限購的呼聲越來越高。不過，至記者截稿時止，松綁限購依然和廣州沒有關系。
●市場效應 冷暖不一
松綁限購未能在全國掀起成交熱潮，今年樓市"金九"未能成真，成交量遠遠不如去年同期。即使環比，重點城市的成交量也隻有小幅上升。考慮到"金九"的特殊性，這種小幅上升稱不上是回暖。
具體到各個限購的城市，則出現冷暖不一的情況。全國41個松綁限購的城市中，有27個城市的樓市9月份的成交量環比有所上漲，其中，貴陽、蘭州、杭州、西安4個城市的成交量漲幅超過50%。漲幅最高的貴陽市，解限時間為今年9月1日，貴陽市商品房網上簽約與備案平臺統計顯示，9月份貴陽市銷售新建房屋9465套，相比8月份上漲64.9%，銷售面積環比上漲56.2%。以臺州、金華等為代表的11個城市的樓市成交量在解限後依然有所下跌，其中，跌幅超過30%的城市有3個：臺州、金華和徐州，跌幅分別為41%、33%和32%。此外，還有3個城市的成交量環比基本持平。
救市第 2 波 房貸新政
9月30日，風傳已久的房貸新政出臺。中國人民銀行與銀監會發佈《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，重新界定首套房和二套房的認定標準，鼓勵剛需和改善型需求。主要內容有四大方面：1、加大對保障性安居工程建設的金融支持；2、積極支持居民傢庭合理的住房貸款需求；3、增強金融機構個人住房貸款投放能力；4、繼續支持房地產開發企業的合理融資需求。
●出臺原因
成交依舊低迷
在經濟增速放緩的情況下，樓市的硬著陸無疑會雪上加霜。知情人士表示，9月份剛結束，確定今年第三季度樓市繼續低迷、供過於求後，央行與銀監會馬上出臺房貸新政，以刺激樓市成交，減少房地產給整體經濟帶來的負面影響。
國傢統計局新聞發言人盛來運在近日的一次新聞發佈會上表示，近期一些地方包括有關部門放松限購、限貸政策，這是政策在向市場調節回歸。以前房地產市場的調控更多是用行政手段，現在無論放開限購、取消限貸，實際都是減少行政幹預，更多地讓市場發揮調節作用，符合改革的方向。
●過程
遭遇銀行"冷對"
房貸新政本身就不是強制性措施，銀行從自身利益出發，"冷對"房貸新政。七折利率難覓蹤影，即使優惠利率也難出現。
房貸新政出臺近一個月後，媒體走訪廣州20傢銀行網點獲悉，共有6傢銀行首套房最低房貸利率下浮至基準以下，最優惠的利率為9.4折。當然，優惠利率並不是"免費的午餐"，其中5傢銀行對享受房貸利率優惠均有附加條件。
●推動層面 中央
房貸新政由央行和銀監會出臺，涉及全國房地產市場。
●和廣州關系 有關
房貸新政和中國所有城市的房地產有關，包括廣州在內。
●市場效應
明顯刺激成交
當房貸新政出臺後，開發商一片歡呼聲，此前一些謹慎的開發商，也表現出樂觀的態度。從10月份的樓市成交情況來看，開發商的樂觀有一定的道理，雖然房貸新政仍遭銀行"冷對"，但消費者的觀望態度有所轉變，購房者明顯增加。
更重要的是，市場期待在明年年初銀行的額度有所增加後，樓市成交會有更好的表現，房貸新政刺激樓市成交的效應更為明顯。東興證券分析師鄭閔鋼明確表示，限購政策對市場的提升效果不明顯，但房貸新政燃起市場更大的信心。國泰君安分析師侯麗科認為，房貸新政的救市力度超出預期，央行托底政策下，市場有所回暖，銷量改善可期。
救市第 3 波 公積金新政
10月14日，根據《住房公積金管理條例》的有關規定，住建部、財政部、人民銀行聯合印發《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》，涉及放寬貸款申請條件，取消四項收費，實現異地互認、轉移接續。
●出臺原因 刺激樓市成交
和房貸新政一樣，公積金出臺的目的也是為瞭刺激樓市成交。
●過程 待遇各不相同
公積金新政在各地的待遇大有不同。河南公積金新政早出，但遲遲未能落地。武漢公積金貸款門檻降低，可能釋放更多改善性需求，緩解房地產庫存壓力。四川在公積金異地互認方面有一定說法，明確隻能在戶籍所在地申請公積金貸款。至於廣州，最新通過的公積金新政與三部委的公積金新政存在抵觸，而且廣州每月的公積金貸款限額為10億元，面臨"無米下鍋"的窘境。
●推動層面 中央
公積金新政由三部委出臺，同樣面對國內所有城市。
●和廣州關系 互相抵觸
三部委出臺的公積金新政是為公積金松綁，但廣州的公積金新政是為公積金的提取設置更多條件。
●市場效應 效果有限
海通證券分析師塗力磊表示，公積金相關規定實質等同給予住房需求更大的信貸支持，有利於激發市場潛在需求。但由於公積金發放的時間較長，開發商對公積金熱情不高，從目前的市場反應來看，公積金新政刺激樓市成交的效果有限。
【展望】
還會有第4波
救市新政嗎？
三波救市新政之後，還會不會有第4波救市新政？業內對此持不同的意見。
正方：有
"如果後期房地產市場還不能有效恢復，除降息、降準等傳統宏觀貨幣工具外，政府仍存在大量政策後手可供選擇，"海通證券分析師塗力磊表示，這些"後手"包括差別化信貸、行政幹預、財稅政策、土地和戶籍政策、網路管理和保障房制度等。
現在風傳最厲害的，就是二手房營業稅的調整。有消息稱，針對完善二手房交易營業稅政策，有關部門正在各大城市和機構之間展開調研，聽取各方意見並評估該稅種的價值，在充分論證的基礎上，未來有可能對其進行調整。所謂的"調整"，就是從目前免征期限的5年調整為2年。
反方：沒有
鏈傢地產研究部張旭分析，限購、信貸、稅費是樓市調控的三大主要途徑，目前限購和信貸均已明顯放寬，尤其是首套房貸的認定能夠撬動大量的改善性需求，"從目前調控的放寬情況來看，仍以促進合理的住房需求為主，屬於適度的放寬。若營業稅改為滿2年免征，則失去原有的市場調節作用，過度的放寬容易導致投資性需求大量進入。整體來看，現在市場明顯回暖。在此背景下，預計不會也不需要再出臺新的松綁政策"。
【比較】
2014年救市力度
弱於2008年
對於至今為止的這一輪救市政策，不少人認為其救市力度和2008年無法相比。
2008年"4萬億"政策出臺後，當時流動性非常充裕，7折房貸優惠利率得以實現。現在雖然最低也有7折房貸優惠利率，但在銀行額度不足的情況下，連房貸都難以及時發放，更別說7折優惠利率瞭。同時，2008年我國處於降息周期，當年內連續4次降息，無形中減輕瞭購房者的負擔。
2008年的救市政策中，居民首次購房最低首付款比例減至20%，這也比今年首付三成的比例要低。2008年，救市政策還包括營業稅免征年限的調整：非普通住房未滿5年征收全額營業稅改為未滿2年征收，超過2年征收差額營業稅。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-11-02/08062969522.shtml
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