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北京地王淡市出爐背後金融街控股合理缺席競拍
房地產市場究竟走到瞭哪裡？是不是還在延續上半年的下滑態勢？北京華嘉胡同地塊這個新生的"雙料地王"會不會給市場帶來"強心針"效應？其背後有哪些驚人的秘密？在限購松綁的大背景下，各地樓市又是什麼境況？開發商又有哪些新的應對措施？以價換量的手段能否讓企業渡過難關？這都是《每日經濟新聞》一直關註的問題和瞭望的對象。希望本版報道能夠給讀者帶來新的觀察與思考。
北京華嘉胡同地塊的出讓誕生瞭"雙料地王"，似乎讓低迷已久的北京土地市場振奮瞭起來。
驚呼之外，更多的則是猜測。這個"雙料地王"的拿地企業北京金嘉房地產開發有限公司 (以下簡稱金嘉地產)究竟是何許人也？據稱其背後的北京華融基礎設施投資有限責任公司(以下簡稱華融基礎)與金融街有怎樣的關系？出場參與拿地的企業隊伍有何玄機？《每日經濟新聞》記者試圖梳理出"雙料地王"背後的故事。
華融基礎拿下地王
今年2月18日，北京西城區華嘉胡同因故暫停交易。"其實這塊地當時被叫停，大傢都有預感，也是延續瞭夏傢胡同、農展館地塊的老路。"北京某房企負責人對 《每日經濟新聞》記者表示。
6個月後，華嘉胡同地塊再次入市。8月21日，華融基礎成立的項目公司--北京金嘉房地產開發有限公司競拍成功。
在競拍現場，勢在必得的華融基礎上演瞭最強勢最果斷的一次競拍。拍賣剛開始，華融基礎的代表便迅速舉牌，在尚無對手競爭加價之時，更是又舉起號牌抬價。盡管拍賣師提醒，已經舉牌為最高價就無需再舉牌，但華融基礎的代表依然連續3次舉牌，奪地之心顯露無遺。
長達近一小時的拍賣，對手已無力追趕。SOHO中國的代表在總價超過50億元之後便放棄舉牌，隻剩下信達與華融基礎貼身肉搏，但最終仍未能敵過華融基礎。
按照中原地產首席分析師張大偉的計算，剔除掉回購部分的金額以及建安成本，該地塊商業部分的樓面價為9.65萬/平方米。
昨日 (8月24日)，《每日經濟新聞》記者前往位於西城區金融街區域的華嘉胡同地塊，目前該地塊已經用圍擋圍瞭起來，透過圍擋縫隙可以看到，地塊拆遷已經完成。
記者發現，地塊南邊苗栗三義房貸大溪信貸借貸信貸年息的一棟樓為中國華融大廈，與地塊之間隻隔瞭一條狹窄的華嘉胡同。據現場瞭解，華嘉胡同地塊所在的位置是曾經的王府倉胡同10號院小區以及華嘉小學。
亞豪機構市場總監郭毅告訴記者，這塊地之所以能吸引除瞭華融基礎以外的開發商參與，首先是因為核心區地塊的稀缺性，此外，在北京住宅限購限貸的大背景下，住宅交易的觀望情緒濃厚，很多開發商也轉移到商業地產開發的佈局中來。金融街盡管已經形成瞭產業集群發展，但寫字樓租金並不算太高，約為15~20元/平方米？天，因此華嘉胡同地塊的回報周期將會漫長。但企業仍然在積極拿地，說明對於核心區塊的商辦物業長期增值的收益還是非常看好的。
當日競拍結束後，華融基礎的代表並未接受記者的采訪，匆匆離場，而參與瞭此次競拍的一傢房企代表則直呼"看不懂"。
與金融街同屬西城區國資委
就在華嘉胡同地塊復出之前，大部分行業人士都曾預計這塊地很可能底價成交，原因便是其較高的開發門檻。
根據招標文件，地塊競得人需無償還建地上商業住宅共計312套，同時需為被拆遷人提供地下車位312個，每個車位的售價不得高於25萬元。居住用地內除去無償還建回遷用房外，地上剩餘房源全部由西城區以42363元/平方米的單價回購。
除此以外，該地塊還附帶瞭其他苛刻的條件，如競得人需無償還建地下人防工程不小於10000平方米，項目園林景觀效果、外立面風格、規劃設計方案須服從金融街拓展整體規劃建設安排等。
顯然，華嘉胡同地塊沒有令人失望，但最引人關註的並非即將突破10萬元的樓面地價，而是拿下華嘉胡同地塊的北京金嘉房地產開發有限公司(以下簡稱金嘉地產)。
《每日經濟新聞》記者隨後查詢瞭北京市企業信用信息網，根據該網站顯示的信息，金嘉地產於2014年7月25日註冊成立，投資人為華融基礎，法人代表為陳松石，註冊資金2000萬元。
記者隨後查詢瞭華融基礎，其法人代表同樣為陳松石，註冊資本約76億元，法人股東為北京金融街資本運營中心，該中心的投資人為西城區國資委[微博]，並授權同屬西城區國資委的北京金融街投資(集團)有限公司行使股東職權。
華融基礎官網信息顯示，華融基礎公司一方面作為政府授權的金融街拓展實施主體，承擔著金融街拓展土地一級開發任務，另一方面通過資產並購、合作開發、擴建改造、產業引導等方式積極開展區域資源整合利用，吸引金融機構入駐。同時，作為政府基礎設施建設平臺，基礎公司還承擔著區域內部分學校、古建、園林、地鐵拆遷等政府投資項目的建設。隨著公司資產規模和業務范圍不斷擴大，所實施的一級開發、二級開發、保障性住房、政府代建、投資並購等各類項目已達20餘個。
"從土地市場低迷期政府的推地思維來看，地方政府往往會迫於財政壓力而采取'托市'的行為，比如推出優質地塊、降低起拍價格等，以刺激土地市場回暖。"同策房地產研究機構總監張宏偉對此表示。
拿地、開發打的什麼算盤？
華融基礎、信達、SOHO中國、方興保利聯合體、安邦保險參與華嘉胡同的拍賣，這樣的出場隊伍也值得琢磨。非地產行業的信達與安邦保險拿地的意圖何在？而外界一直呼聲很高的金融街為何沒有出現在競拍現場？華融基礎與金融街控股(000402，SZ)背後又有怎樣的關系？
由於華嘉胡同地塊位於金融街，此前業內一直有該地塊將歸屬金融街開發的傳言。據公開報道，華嘉胡同此前一級開發拆遷建設負責的開發商便是華融基礎，有意思的是，具體負責拆遷的北京順平拆遷有限責任公司，是金融街控股與華融基礎共同持股擁有的子公司。此外，在2012年，金融街控股斥資64億元拿下瞭西二環西側的月壇南街地塊。
記者在現場實地走訪時同樣發現，與華嘉胡同地塊僅一路之隔的金融街E9地塊的建設單位為金融街控股，該項目在去年2月份也調整過一次規劃。也正因為同屬於金融街區域，華嘉胡同地塊之前一直被視為為金融街控股量身打造，但出人意料的是，在拍地現場並沒有看到金融街的身影。
金融街控股的缺席在多位行業人士看來是比較合理的。"目前來看，這塊地的開發壓力並不算小，作為上市公司來說，並不是劃算的買賣。"一位不願具名的房地產行業人士對《每日經濟新聞》記者坦言，如果單以未來商業面積租金收益來看，很難在短時間獲得盈利，所以更強烈的需求應該是在政府層面。
同樣歸屬於西城區國資委的華融基礎與金融街控股，此前亦有多層面的業務交流。也汽車貸款流程正因此，對於"雙料地王"地塊未來的開發建設，會否由金融街控股來協助完成，成為一種猜測的聲音。
"華融基礎本身業務以一級開發為主，對後期的寫字樓或住宅產品的開發建設包括規劃定位都不是很擅長，但與金融街控股又隸屬於金融街集團，同樣都是二級企業，如果後期建設或者代建由金融街完成，也是集團內部合理的統籌安排。"上述不願具名的知情人士對此表示。
值得註意的是，在該地塊的拍賣中，拼搶積極的信達、安邦保險都屬於非地產業務公司。有行業人士分析認為，這是希望將該地塊開發建設的商業面積自持成為企業總部。"這麼多開發商甚至有險資參與其中是出乎我們意料之外的，導致地價被抬高，不過最終被華融基礎摘得也是意料之中。"該人士對此表示。
"因為這塊地本身就是華融基礎從事的一級開發，又隸屬於金融街這個大的區域板塊，所以從西城區的角度來說，也不希望將其交給金融街以外的企業。"該人士說。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-25/07342879512.shtml
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