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二手房成交有點"乏力"兩成賣傢轉售為租或轉投商鋪
東方網5月19日消息：從近期樓市的表現來看，5月樓市的主要亮點並不在新房和二手房市場，而更多的是聚焦在土地市場上。
從目前樓市購房大軍中的主力剛需置業者的角度而言，剛需項目、剛需板塊依舊是關鍵詞。種種跡象顯示，剛需項目、剛需板塊一如既往的受到熱捧。受到新政的影響，新房市場相對"受益"，不少買傢由二手房市場開始轉向新房市場。在接下來的幾個月中，這種趨勢將會持續，二手房的成交顯示出乏力。但與以往不同的是，之前並不受關註的一些郊縣板塊開始嶄露頭角。不過從成交價格看，與去年相比漲幅不大。
進入5月以來，二手房市場基本延續瞭4月的市場行情，買賣雙方的觀望情緒越發濃厚，成交也頗為乏力。買賣雙方對房價預期的差異，使目前的成交較遲緩，掛牌量和成交量都下滑瞭6成。賣傢紛紛轉移視線，中心區域的賣傢大多選擇轉售為租，而外圍區域的賣傢，則轉向投資商鋪，這些賣傢約占20%。
中心區域：
轉售為租苗頭明顯
在中內環區域，5月份以來，轉售為租的苗頭已經很明顯。
在閘北，由於買賣雙方仍在觀望，車貸信貸基隆安樂車貸信貸對房價都較為堅持，心理價格的預期存在5%左右的差異，因而成交進展遲緩。約有2成以上的賣傢紛紛轉售為租，75－110平方米的2房租金約在4000－5500元/月。上海(樓盤)中原中興財富分行經理許艷閣表示，區域租金相比3月約有5%左右的上漲，由於買傢報價不及賣傢心理預期，於是賣傢轉售為租，而這樣的賣傢普遍都擁有多套房源。比如，一套"凱成苑"129平方米的3房，毛坯房，賣傢掛牌380萬元，而買傢的心理價位僅為360萬元，20萬元的差距使得該房源一直沒能成交，近期賣傢打算邊售邊租，租金5000元/月。
虹口赤峰路地鐵站附近的老公房均價都要在28000－29000元/平方米左右，目前約有2成的賣傢選擇轉售為租，區域內40－60平方米的房源租金在2500－3500元/月。近期有一套"雙東小區"37平方米的老公房，由於是對口重點第四中心小學的學區房，又是"滿五唯一"，因而賣傢掛牌價150萬元，而買傢的心理預期價格為145萬元。因賣傢對價格較為堅持，因而3月掛牌以來遲遲未能成交。賣傢近日表示轉售為租，租金2600元/月。
外郊環區域：
投資客賣房轉投商鋪
與中心區域賣傢轉售為租不同，外郊環區域的賣傢更多的選擇投資商鋪。原來持有多套房源的投資型賣傢，在市場活躍的3月出售房源後，近期轉投商鋪、酒店式公寓等商業地產。
上海中原地產梅傢浜路分行經理楊道林表示，3月"新國五條"的出臺，使得板塊內不少投資型賣傢趁二手房市場活躍，出售瞭所持有的房源，近期這些持有現金的賣傢積極為資金尋找出路。投資商鋪成為他們的選擇。從分行瞭解到的情況看，目前約有4成賣傢在賣房後打算投資商鋪。5月以來，分行商業地產的業務量也從原來的2成達到瞭7成。商鋪不限購不限貸是最大的優勢。一名投資客在4月初賣掉兩套房後，用賣房所得的部分資金一次性付款買下瞭位於郊區某一綜合體內的商鋪。該投資客表示，房價經歷多年上漲，又在國傢一系列政策的嚴控下，投資剛需型房產再想獲利空間已很小，而風險卻不斷增大，所以自己果斷轉投商業地產。
上海中原地產川沙一店分行經理孫華海表示，目前門店商業地產的業務量已從原來的2成增長到瞭5成。投資型買傢紛紛轉投商鋪。近期分行有一名投資客原本打算賣掉持有物業後再購置其他住宅，但調控政策未見明朗，於是，用彰化信用貸款500多萬元的賣房款買下瞭位於寶山某綜合體內一個120平方米的商鋪。
商鋪的投資標的從幾十萬元到上千萬元不等，選擇多，投資也較為靈活，一般中小標的商鋪較受市場關註。近期，受住宅市場政策調控的影響，不少資金撤離二手房，而商鋪的咨詢量和帶看量則有較明顯地增加。從目前市場動態來看，在嘉定、金山、松江等外郊環區域出現瞭一些適宜投資的商業綜合體項目，吸引著投資客的關註。同時建議計劃投資商鋪的買傢，投資商鋪時要對商鋪的投資回報率、地段、交通、客群等條件有充分地瞭解，而一些大型商業綜合體，則更要關註開發商對該項目的運營能力。
高價二手房：
開始被"擠出水分"
未趕上3月賣房的好時光，部分賣傢已經對自己的後知後覺感到些許的懊惱。隨著申城二手房成交量快速冷卻，一些基於對市場看好而開出高價的房源開始被擠出水分。
近半個月來，市民陸先生一直在某大虹橋輻射區域內看房。本周三，他的手機裡傳來瞭一個興奮的聲音："陸先生，您之前有意向的那套房子，賣傢主動降價7萬元，現在隻要求273萬元到手價......"還沒等中介說完，陸先生平靜地回應說："不急，等到250萬元以下再考慮吧。"
陸先生表示，這套中介力推的房源從小區位置、樓層、房型面積等各方面其實都比較符合自己的需求，加上這套二手房屬於最近比較吃香的"滿五唯一"房源，事實上他一度已在盤算自己的還貸壓力問題瞭。然而，在走訪瞭多傢中介後，陸先生發現幾乎每傢中介門店都將這套房源作為主推，報價均為280萬元的賣傢到手價。進一步瞭解後陸先生得知，這套房掛牌時間已有1個多月。
"既然中介都說這套房子好，而且帶看量也確實較高，為何始終沒能成交呢？"通過近一周實地探盤及與中介人員交流後，陸先生得知，由於板塊內沒有新建商品住宅項目，二手市場上成交的高價案例往往會成為其他掛牌房源的參考標的。受"新國五條"政策影響，3月份區域二手房迎來瞭一波井噴式交易行情。"中介告訴我，該區域某標桿樓盤去年底的均價還不足每平米3萬元/平方米，3月份有賣傢掛出瞭3.3萬元/平方米的單價竟然順利成交瞭，由此帶動瞭其他掛牌房源紛紛上調價格。"陸先生說，個別地段品質較好的房子成交價較去年底同類房源上漲瞭20%甚至更高。"3個月時間的漲幅已經達到瞭過去幾年的年平均漲幅，一些中介自己都覺得"價格有點高瞭"。"
堅決不在高點"站崗"雖然已有目標房源，陸先生仍然告訴自己"要淡定"。"最近兩個月二手房的交易量在急劇下滑，市場被提前透支消費帶來的負面效應有所顯現，那些價格虛高的房源是時候該擠擠水分瞭。"果不其然，時隔一周後，不少中介人員紛紛來電稱，原本"鐵板一塊"的價格，賣傢表示可以談瞭。"有的中介說賣傢降瞭7萬元，還有的說降瞭10萬元，更有號稱跟賣傢關系很鐵的中介暗示，260萬元可以談，目前的價格還是太亂，需要再觀望一下。"陸先生表示。
4月份二手住宅的全市份額環比下滑12%，一手房的市場份額則持續上升。而在度過"五一"小長假後，新房市場明顯感到瞭需求量逐步回流以及開發商的供應熱情。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-05-19/08432197565.shtml
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