青島上半年新房成交46114套 樓市下半年有望回暖
新浪樂居訊(編輯 王曉穎)轉眼2014年已經步入瞭下半場。回顧島城的半年樓市，根據青島網上房地產數據統計，截至6月29日，青島市上半年新房成交46114套，總成交面積為3934534.84㎡，同比去年上半年成交量下跌14.7%，其中新建商品住宅成交量為34738套，總成交面積為3768283.29㎡。相比2013年青島樓市遜色不少，但相比2012年，今年上半年新房成交量依然有明顯上漲，不少業內人士對下半年島城樓市持樂觀態度。
2012-2014半年新房及新建商品房成交量對比(數據來源：青島網上房地產)汽車貸款信貸代書
上半年新房成交量低位徘徊 觀望情緒濃厚
繼2013年7月、8月出現冷淡期之後，直至年底，青島樓市連續4個月進入持續高溫的旺季。但當2014年來臨，1月和2月由於春節期間，青島樓市進入常規的冷淡期，成交量方面出現倒"V"字。隨著3月青島公積金新政落地，對公積金提取做出瞭更加嚴格的規定，個人公積金貸款最高額度限制為60萬的規定，這都給剛需購房者帶來瞭不小的購房壓力和阻力，一度給樓市又蒙上瞭一層冷霜，直接導致"金三"有失成色，新建商品住宅成交量慘淡觸底。隨後4月、5月，公積金新政作用於樓市的效果從新房成交量上仍然能夠明顯感受到，盡管開發商陸續加大瞭推盤力度，但仍然沒能令樓市反彈；進入6月後，青島在城陽、膠南等郊縣區域的部分樓盤出現瞭降價促銷的現象，開發商以價換量的促銷手段令6月新房成交量止跌，使買方市場也有瞭明顯的活躍。
上半年新房成交量始終維持在7000-8000套左右，住宅成交量則基本維持在5000-6000套之間。整個房地產市場上買賣雙方觀望情緒隨著"金三銀四"和"紅五月"的旺季不旺顯得愈加濃厚。而房價方面，雖然2014年上半年的樓市成交量未能延續2013年底的輝煌，但房價漲幅式微卻依然堅挺，連續5個月逆市穩坐"9"字頭。
受公積金新政等政策影響 郊縣區域成購房熱土
回顧一季度，全國各地樓市陷入低谷，部分地區樓市價格松動，二三線城市醞釀政策調整，因此青島房地產市場在"金三銀四"的黃金期內，連續兩月表現不振，一方面是受全國樓市整體低迷影響，購房者觀望情緒擴散；另一方面由於開發商前期樓盤存量尚未消化，也造成瞭1月到3月開發商推新熱情不高。
2014年6月青島市各區市新房成交(數據來源：青島克而瑞)
島城二季度的突出表現為各區市新房成交量重心的轉移。據克而瑞數據顯示，截至6月29日，青島6月各區市新房成交量排行中，膠州市、原膠南市等區域包攬前兩位，成交量均過千，成績顯著。今年上半年，青島市區開發商推盤放緩，成交量減少，而郊縣區域成交量逆市上漲。一方面可以看出剛需仍然是購房主力；另一方面由於3月10日起公積金新政落地，公積金貸款政策自此逐步收緊。
本次新政主要修訂內容包括貸款額度計算、申貸資格繳存標準、公積金提取條件和額度等的調整。公積金實施新政的消息一傳出，在青島樓市引起瞭軒然大波。單身置業者貸款額度陡然下降，被迫轉頭商業貸款或組合貸款的置業人群面臨空前的資金壓力。有市民算瞭一筆賬：商業貸款60萬還款期限30年，即便是商貸利率以9折計算，總還款額也要多出27萬元。
此外，跟新政頒佈前不同的是，公積金新版計算器給出三個計算結果，分別是按照繳存公積金計算貸款額度、按房價算可貸額度、按賬戶餘額倍數計算貸款額度，然後按照就低原則，確定貸款額度，這樣以來不少傢庭的最高貸款額度又被"降低"瞭。再加上銀行房貸緊縮且優惠的減少，令購房者在購房時，為減輕還貸壓力更多考慮房價較低的郊縣板塊。
桃園市小額信貸銀行 也正是由於新房成交區域主要集中在膠州市、城陽區等郊縣區市，房價相比市區較低，從而拉低瞭青島市整體新建商品住宅成交均價，其中6月新建商品住宅成交均價表現尤為明顯，今年首現"8"字頭。
青島西海岸新區設立 島城樓市下半年有望"龍抬頭"
上半年整個房地產市場進入調整期，島城樓市相繼出現的房貸緊縮，公積金新政落地等政策及市場變化，也造成瞭不小的波瀾。但6月9日國務院發文批復《山東省人民政府關於申請設立青島西海岸新區的請示》，同意設立青島西海岸新區，青島西海岸新區的建設，對於全面實施海洋戰略、創新軍民融合機制、深化海洋管理體制改革、推進深遠海開發與陸海統籌發展和建設海洋強國具有重要意義。成為中國第9個國傢級新區等政策性利好，或引發青島樓市的重新定位。
一直以來在青島的房地產市場版圖中，以膠州灣為界，被劃分為東、西海岸，相比"寸土寸金"的東海岸，成本相對較低的西海岸區域曾讓房地產開發商垂涎欲滴。隨著政策規劃的出臺，都為青島下半年房地產市場穩健回暖帶來瞭信心和動力。交通方面，膠州灣隧道的投入使用與正在規劃的地鐵6號線，都將為西海岸房地產市場帶來更多的優勢；另外，實力房地產開發企業開始大舉開拓西海岸。萬達集團在去年就開始大舉開拓青島西海岸新區，投資500億元搶占西海岸發展先機，打造全球規模最大的影視產業園。銀盛泰集團也已經率先在西海岸紮根，建成銀盛泰書香泮城、銀盛泰星海城、銀盛泰星河城等樓盤。
對此有業內人士表示，盡管多方數據表明市場持續下滑。但是下半年下滑的速度，會隨著大量開發商以價換量的策略實施和推進，會逐步減緩，成交會逐步放大。市場會逐步的趨穩。更有人大膽預測，青島西海岸的區域重要性的改變，使西海岸區域內房價在未來數年內將會迎來較大漲幅，甚至有人預計未來20年將會上漲10倍左右。
青島房地產投融資中心秘書長龍江也表示，任何一個行業在發展過程當中都有一個波折周期，但上半年市場出現的波動，並不能驗證整個房地產行業進入一個下行通道，它還在上行通道之中波動，並且波動幅度仍處於合理范圍之內，總體市場還是健康，前景樂觀。
(數據來源：青島克而瑞、青島網上房地產)
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-07-02/11412802141.shtml
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